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寻找长沙的“万象城”

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寻找长沙的“万象城”

长沙商业观察 发表于 2020-7-19 21:20:28 浏览:  32 回复:  0 [显示全部楼层] 复制链接
2019-02-26长沙商业观察

近日,雨花区官微曝光了红星商圈城市更新项目效果图

据悉,红星片区城市更新项目位于红星南片控规东北角和天际岭植物园片控规东半部分,规划净用地面积约1475亩,规划建筑总面积约461.29万平方米,商住比约5:5。


年初公示的土地控规图


项目具体范围为湘府路、万家丽路、时代阳光大道、卉园路和支路40等围合的区域,坐拥省森林植物园、圭塘河生态景观带,紧邻省政府、跳马生态绿心保护区,毗邻长沙高铁南站和汽车南站交通枢纽,长株潭城际铁路、地铁5、7、8号线贯穿其中。



2019年项目计划启动圭塘河植物园段以东韶山路以西的首开区开发建设和圭塘河植物园段治理改造工作。

项目背景:

2017年 “港洽周”上,雨花区与华润签订“城市更新”项目,将在未来5-7年内投资500亿元,推动雨花区红星片区城市更新,打造“森林公园商务区”。


如果我是华润,万象城将选择哪里?

万象城,定位为城市大型购物中心,选址最强调的是交通的易达性,以及用地的视觉可视性。

认真研究各个地块的控规后,作者最终帮万象城选址于这个位于韶山路与湘府路交汇处西南角的地块:


首先来看该地块的详细控规数据:

地块为商住用地,商住比为8:2、建筑限高300米、容积率10.0、净用地面积为82424平方米。也就是说地块总建筑面积可达82.4万平方米,其中商业建筑面积约为66万平方米。这个控规数据可以落地一个华润中心加万象城。


该地块的优势:

1、地块位于两条主干道韶山路及湘府路交汇处。

2、已批复的地铁7号线与规划的8号线在该处交汇,为地铁枢纽上盖物业。

3、与德思勤及步步高长沙天地(城投9号地)隔街相望。

4、周边巴士线路成熟。

5、距离长沙汽车南站、火车南站距离不远。

6、地块周正,购物中心有两个主干道的展示面。


红星万象城面临的挑战

首先,这个地块的选址既有优势,也有挑战,比如湘府路高架桥对于视线的遮挡;建筑设计时需要考虑两个广场地块(G3)的存在(会影响展示面)。


其次,沿湘府路,从恒大金融广场至正荣华悦广场,短短2公里的路,已经聚集了5家中大型购物中心:

恒大金融广场约11万平方米;

复地星光天地约7万平方米;

德思勤购物中心约20万平方米;

步步高长沙天地约16万平方米;

华悦广场约10万平方米。


分析其他城市已开业的万象城的面积,红星万象城的面积不会小于13万方。商业体的集中能产生聚集效应、良性竞争,提高红星商圈的整体吸引力,从而吸引稳定的客流群。但是,商场间的同质化竞争也会出现。


万象城如何在红星商圈脱颖而出?除了以往精品超市+奢侈品的打法,如何打造更具长沙本地特色的商业更是华润需要思考的。


文中万象城的落位为作者的推测,仅为业内探讨,如有雷同,纯属巧合。


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